【业标镇管】昆山开发区金色港湾小区物业管理

公开招标公告

一、招标项目名称：昆山开发区金色港湾小区物业管理

二、招标项目概况：昆山市开发区金色港湾小区位于桃花江路181号，总建筑面积为:175886.98平方米。建筑类型为：普通住宅、联排别墅、独栋别墅、叠加别墅和商业已全部开发完成。项目总可收费建筑面积为154992.59平方米。

三、招标单位：******委员会

四、报名时间和地点：

1.时间：2025年12月18日上午 9:00至2025年 12月24日下午16:00 前；

2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.物业服务人需依法注册登记，具有独立法人资格，提供有效期的营业执照（副本）复印件；

2.物业服务人需在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（各资格认定环节均以最新公布为准）；

3.信用中国网上查询无未修复的行政处罚记录及严重失信行为；在管项目被列入昆山市级及以上安全生产重大事故隐患项目且未销案的不得报名参与投标；

4.物业服务人在昆山市域内有含高层建筑的在管住宅项目，且单个含高层建筑的在管住宅项目建筑总面积超过10万平方米；

5.近一年（2024年第二季度至今），昆山市域内在管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务企业不得报名参与投标；

6.项目经理要求具有5年以上住宅物业管理经验；大专及以上学历；持有昆山市三级及以上项目经理证书；年龄30周岁至55周岁；

七、选聘物业服务人服务标准、内容：

1.金色港湾小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号）执行，等级标准示范如下：

2.选聘物业服务人的收费标准：

（1）物业服务费的结算形式为:固定利润率包干制；

（2）物业服务收费标准：

（3）物业服务费按季度预收，业主应当于季度首月预缴本季度物业费。

3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：

（1）地下人防车位收费标准：车位使用费为180元/月·辆（目前人防主管部门未接管，车位使用费的30%纳入物业费收入，车位使用费的70%作为人防设施专项维修资金；人防部门接管后由物管会与人防主管部门协商分配比例）

（2）地下车位收费标准：车位使用费为180元/月·辆（其中车位使用费30%作为车位管理费纳入物业费收入，车位租金70%归产权人）；业主产权车位不收费；

（3）地上露天车位收费标准：车位使用费为120元/月·辆；

（4）临停车辆收费标准：半小时内免费，24小时内5元/次。

4.选聘物业服务人的其他要求：

（1）整体目标：本次选聘物业服务人致力于选聘信用等级高、服务管理水平优的物业服务人，以提升小区物业服务管理水平。构建物业服务费、公共收益收支全过程公开透明，业主全程监督，物业服务人与业主高度互信的物业管理新模式；建立小区物业服务质价相符，可持续发展的新路径。具体如下：

①物业费收支管理：小区包括但不仅限于物业服务费、公共收益（业主共有部分产生的经营性收益）等一切收入归全体业主所有，由物业服务人统筹使用，上述收入（下称物业费）应当单独列账，采用实收实付制独立核算。物业服务人按实收金额的5%计提管理费分摊，按实收金额的3%提取利润，剩余部分用于日常管理和共有部分基础设施维修建设和安全应急支出。

②预算管理：物业服务人应在每年12月底前制定次年物业费支出预算（含小区日常管理、维护以及共有部分基础设施维修建设、安全应急资金等）经物管会审核通过并公示后由物业服务人按年度预算执行，其中使用共有部分基础设施维修建设、安全应急资金等预算时应当经物管会审核同意并公示后实施，实施过程由物管会组织业主共同监督，竣工验收后进行专项审计。

③监督机制：物业服务人应当于每月15日前在小区公告栏公示上月物业费收入、支出及余额情况，公示内容逐月替换。公示时涉及业主或物业使用人缴费的除标注金额和缴费周期外还应标注户号，涉及车辆的需标注车牌号；临停车辆按收费系统实际收入；其他收入应当注明来源。每一笔支出都应详细注明金额、用途和去向。物业服务人应当于每年1月公示上年度物业费收支年度报告。为保障小区物业管理各项工作有序开展，年度报告中应当包含上年度业主和物业使用人缴费明细。

除公告栏公示外，业主可在工作日******办公室查询物业服务人管理期间的所有公示内容。业主对物业费收支存疑时，有权向物业服务人提出查询原始凭证的申请，物业服务人在收到业主申请7日内应当配合业主查询。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议，物管会有权对物业服务人物业费收支情况进行审计，审计费用在物业费中列支，半年内不重复审计，已审结的事项不重复审计。如审计发现物业服务人存在侵占、挪用物业费的物管会应当要求物业服务******法院提起诉讼。

④特别说明：为保障小区平稳运行和******法院提起诉讼。受缴费周期影响，物业费收入不足时由物业服务人垫资运营，物业费产生余额后返还物业服务人。服务期满或其他原因导致物业服务人退管的，由物业服务人继续行使追缴在管期间物业费的权利，物业服务人除一般催缴外还应当通过诉讼方式追缴物业费，收入所得扣除5%管理费分摊、3%利润、诉讼费和物业服务人垫资运营经费后返还全体业主。项目整体清算后有结余的应当移交物管会，有缺额的由物业服务人承担。物业服务人退管后2年内未通过诉讼方式追缴的，物管会有权直接提起追缴物业费的诉讼，追缴所得归全体业主所有。

（2）物业服务人派驻本小区的物业工作人员应当不少于以下配置：项目经理1人；客服部3人；保安15人；保洁15人；工程维修3人；垃圾分类督导员由保洁员兼任；绿化养护按服务等级要求可专项外包。物业工作人员应当合法用工，专业技能岗位需持证上岗。秩序维护人员年龄不超过62周岁，其中门岗执勤人员年龄不超过50周岁；保洁人员及绿化工年龄不超过65周岁；聘用退休人员需缴纳意外保险。

注：项目经理岗位人员缺失时，中标物业服务人须在一周内安排合格人员到岗，其他岗位人员缺失时，10天内安排到岗。

（3）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间因特殊原因确需更换项目经理的需经物管会同意并报行业主管部门备案。

（4）投标物业服务人在投标前应当对小区目前环境卫生及设备设施运行状况进行踏勘、核实并在投标文件（商务标）中做出相应的整改方案及整改计划，项目交接后可根据承接查验报告再做调整；整改所需的资金由投标单位在投标文件（商务标）中详细说明。

（5）投标物业服务人需按照《苏州市数字赋能电动自行车安全充电管理工作方案》苏府办〔******消防安全管理相关措施和方案。

（6）本项目合同期内在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列入“问题项目”名单的，扣除保证金10000元，物业服务人应在收到物管会通知之日起15日内补足保证金；服务期内，连续两次被列为“问题项目”的视为严重违约，物管会有权直接解聘物业服务人，业主大会及物管会不承担任何违约及赔偿责任。保证金不予退还。

（7）物业服务人承******消防等设备需聘请专业公司进行维保）。

（8）物业服务人按年度制定工作计划和物业管理预算，需每季度向物管会提交工作报告和预算执行情况。

（9）中标物业服务人合同履行每6个月应当做一次物业使用人满意度调查（调查覆盖率不低于70%），对反馈的日常管理问题进行整改，整改完成后向物管会出具整改报告并在小区内公示。使用维修资金的整改项目按维修资金使用的相关政策单独公示。

（10）物管会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房。

注：在物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由物管会督促整改，逾期不整改的，物管会有权解聘物业服务人，业主大会和物管会不承担任何违约责任；由物业服务人承诺出资（投标时如有）用于小区设施设备整改的费用已发生的不予退还。

5.中标候选人应当在中标结果公示期满后7日内缴纳保证金10万元人民币到物管会基本账户并足额支付第三方招标代理费及本次业主大会征询费，物管会在收到保证金后开具中标通知书。如物业服务人未在上述规定时间内交纳保证金并支付第三方费用的，视作放弃中标。

6.本次选聘的物业服务合同期限：

物业服务合同期限为3年；物业服务人向业主收取物业费的期限自实际交接之日起。

7.免责条款

同意将以下条款列入物业合同中物业服务人（乙方）免责条款中：

（1）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；

（2）暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；

（3）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；

（4）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；

（5）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；

（6）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；

（7）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照物业合同约定承担保管责任的，不在此限；

（8）除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的。

八、投标申请人资格确定：

1.各申******有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

2.本次招标采取公开招标的方式。

3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（******有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：

（1）本次公开招标入围物业服务人为3至5家；

（2）符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标；

（3）符合报名条件的物业服务人大于5家的，由物管会组织物管会成员及业主代表（物管会将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过10名，多于10名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）对报名物业服务人含高层建筑的在管住宅项目进行实地考察。由物管会中业主成员及业主代表投票表决，确定5家入围企业。参评项目由报名物业服务人自行申报所有昆山市域内含高层建筑的在管住宅项目，由业主代表抽签确定；

（4）符合报名条件的物业服务人不足3家的，由物管会按《选聘方案》重新招标，第二次招标符合报名条件的物业服务人仍不足3家的，由物管会推荐不低于2家物业服务人，通过业主大会表决的方式直接确定中标物业服务人。

5.评标小组组成：******委员会由5名评标专家组成，评标专家由物管会组织业主代表2名（物管会以公告形式接受业主报名，业主代表多于2名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取。开标见证人：物管会成员1名、业主代表2名（产生方式同上），开发区物管办工作人员1名，社区工作人员1名。

6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。

7.中标人的确定：******委员会评标得分由高到低排序产生3名中标候选人，得分最高为中标人，如中标人放弃中标，物管会可以依序确定其他中标候选人为中标人。

8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；

2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；

3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；

4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标资料均需总公司名义。

十、联系事项：

******委员会

招标单位联系人：杨萍      联系电话：0512-******

******有限公司

招标代理联系人：甘晓蝶     联系电话：******

招标监管部门：乐华社区：0512-******，

开发区规建局物业科：0512-******

******办事处：0512-******

联系人：/    联系电话：/

******委员会

2025年12月18日

相关详细信息请查看下方附件材料获取昆山开发区金色港湾小区物业投标报名材料及物业招投标报名材料明细表源文件

附件材料：招标公告--金色港湾(25.12.17).docx