1、本次物业招标管理服务期为三年，三年总金额******.73元。合同一年一签，******.91元/年，本合同为履行合同的第三年。

2、物业服务标准：五级服务标准。

3、公共场地、道路、房屋建筑和病区公共区域的清洁卫生，定期消毒杀菌、垃圾清运。

4、公共绿化、园林养护和管理。

5、交通指挥、车辆行驶的停靠管理。

6、物业及物业档案收集、管理。

7、各类公共活动的协助。

******消防管理。

9、水电的节能管理、电梯日常维护管理。

10、合同签订后，按月完成合同约定的物业管理任务，按月应付合同款项195651.99元/月，按月实付款项按月度考核结果确定，每月底前支付上个月的款项。

（一）物业管理服务内容

1、房屋建筑主体及公共部分的维护巡视管理。

2、公共配套设施设备的日常维护管理。

3、公共区域、道路、房屋建筑和病区公共部位的清洁卫生；定期消毒杀菌；生活垃圾分类收集及清运；污水处理消毒；下水道疏通和化粪池清掏。

4、公共绿化、人工绿地的养护和管理。

5、野生动物和流浪动物的处置。

******消防监控以及公共秩序管理。

7、电梯的保洁消毒、保养维护以及年度检测（10台电梯、2台餐梯），制氧机房的日常管理。

8、病区标本、药剂、氧气、医疗垃圾的收集运送和暂存。

9、交通指挥、车辆行驶和停靠管理。

10、物业及物业档案资料收集、管理。

11、水电设施设备的维修维护和水电节能管理，二次供水设施清洗消毒。

12、病区被套床单衣服的洗涤和晾晒烘干服务。

13、甲方与乙方在物业管理委托合同中规定的其他事项。

（二）服务工作标准和要求

1.卫生保洁要求

日常保洁范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标示标牌、绿化地的卫生工作、雨水井、污水井和化粪池清掏与疏通。

服务标准：

（1）楼顶屋面要定期打扫，平顶无堆积杂物，灯具、天花板、墙壁上不得有蜘蛛网；大理石地面定期打蜡打磨清洗、保证没有污渍。

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标示标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

（4）全院公共部位及病区公共区域每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。

（5）道路、广场确保没有垃圾和杂物，及时清除污迹。

（6）及时清理绿化带和草坪，树枝落叶及时清理。

（7）垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无堆乱、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站及外运。

（8）医疗垃圾的分类、收集处理必须符合卫生部门的要求，且接受卫生部门的检查。

（9）公共卫生间的保洁要求：地面、洗手台无积水、无污渍，洁具表面清洁干净，纸篓垃圾及时收集，空气清新无异味。用于物业管理的清洁用品、用

具及共用部位的日耗品（卫生球、清洁剂等）由乙方自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由甲方提供并承担费用。

（10）公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

(11)病区保洁员需负责日常标本送检和给病人送、配餐，送药剂、收送洗涤被服。

（12）楼栋的下水管道疏通、化粪池的清理(每年不少于一次)和水箱清洗（每年不少于二次），所产生的费用由乙方负责。

（13）电梯及轿厢：无污渍、无明显尘土、定期清洗电梯门槽，每天消毒清洁。

（14）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需积极配合甲方搞好保洁工作。

2.绿化养护要求

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死叉及病虫害现象。

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。

（3）新栽种树木的养护管理。

3.安全保卫要求

服务范围：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全秩序维护；防止老人、失智失能人员和儿童走失；负责夜间巡逻，

******消防设备运行管理，公共秩序治安维护，防火防盗及其他

突发事件处理等。

服务标准：

（******消防值班室工作持证人员6人。

（******医院时多加过问，严防人员走失。

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行。

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件。

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序。

（6）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告和处理突发事件。

（******消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排

除，确保无火灾事故发生。

4水电节约及设备节能要求

服务内容：对水电使用情况管理，设备节能管理

服务标准：协助甲方对水电和其他设备的管理，对水电使用情况和各项设备使用进行及时跟踪，为甲方提供水电节约和各项设备节能的相应措施。

5.设施维保要求

（1）给排水及污水处理系统设备运行维护

服务内容：给排水、污水系统设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管及其附属构筑物、引水管道和水箱等

正常运行使用，进行日常常规的养护维修。

服务标准：按规定定期检查水泵房各种设施设备的工作状态，定期对机电检查维修，每年清洗水箱、清理污水井和雨水井2次以上，清理化粪池1次

以上，保证管道的完好、畅通、无跑冒滴漏。每日做好设备运行记录。零星维修及时率合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

（2）供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围全院电气照明装置、配电设施、弱电系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员(至少3人）必须持证上岗(持证人员中至少要一人持高压电工证)；建立运行维修值班制度，每日做好设

备运行记录，及时排除故障，维修及时率合格率100%，加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每

年摇测一次。

（******消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，遇故障及时报修。

******消防培训，提高人防技能，监控室（消控室）监控员

******消防员证上岗。

（4）电梯运行管理及制氧机房管理

服务内容：电梯运行管理和轿厢设备进行日常管理。

服务标准：保证电梯24小时安全运行，轿厢内按钮、灯具等备件保持完好，轿厢整洁。每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，乙方有

专人（持证上岗）对电梯保养监督，按规定做好日常设备维护和年度检测检验，每天做好电梯运行消毒记录，确保设备安全运行。乙方有专人（持证上

岗）具备特种设备安全管理和作业人员证，负责对制氧机房、氧气房进行日常管理。

（5）房屋本体管理及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维护，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道疏通、水箱清洗、排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

6.维修要求

服务内容：院内所有门窗框松动、桌椅木块松动、不锈钢门窗及桌椅的焊接，灯管、水龙头的更换，电源开关的维修更换，线路检查及铺设，开户不灵活

、脱销、开焊、小五金缺损、窗户修理。下水管道的疏通。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

房屋的共用部位，公共场地的维养护和单项工程费用和公用设备设施维修、更换元器件的需及时向业主方报损，单项工程费用或元器件材料费用由甲方负

责承担或由甲方另行安排。

7.除四害及白蚁防治

服务内容：服务区域内的灭鼠、灭蟑、灭蚁、灭蚊蝇防治。

服务标准：

（1）除四害工作达到省、市规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除四害工作达到优良档次。

（2）除四害、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁止的药物，以确保质量和安全

。

8.洗衣房服务

服务内容：全院各病区的被服日常洗涤、烘干、晾晒、分类及收集。

服务标准：

（1）每天按规定时间节点前到达科室完成交接，返还率100%，无错送现象。

（2）被服因洗涤发生的自然损坏率、流失率不得超过5%。

（3）洗涤后的被服色泽鲜明，无毁色现象，被服通幅干燥无水痕、无污渍。

（4）每次使用洗涤被服收回用具、设施(含车辆、可重复使用的打包袋等)后应消毒。

（5）杜绝清洁物和污染物混装，不同科室被服混放现象。

（6）科室被服交接要求应使用专门交接记录并由交接人签名确认，需认可的事项包括数量、科室、被服类别。

9.其他准备工作

（1）物业管理办公场所

在乙方确定后，甲方即与乙方商议管理处的办公场所及仓库，以便物业管理的正常开展。

（2）物资准备

在乙方介入管理后，要求着手准备用于管理的设备、工具、用品、检测仪器、仪表等。

10.内部管理

******公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

/

1、物业管理的范畴

本合同物业管理范围包括长沙市第二社会福利院全部的物业管理。

2、管理用房

******办公室用房给乙方使用，办公用品由乙方自备。该办公用房在委托管理期限内由乙方免费使用，合同终止后交回甲方。

3、乙方员工宿舍及食堂

甲方不提供乙方食堂场地和就餐服务，如乙方人员需要在甲方用餐的，按甲方餐费标准收取。

4、乙方水电费

乙方生活所用水电由乙方自行承担费用，年底结清。

5、清洁卫生和绿化服务

清洁卫生服务和绿化包括绿地的养护、除杂、保洁和天然绿地的保洁。

6、停车管理

全院停车按照甲方要求，建立相关停车制度，做到规范有序，重大节日或活动根据实际需要安排。

7、保安监控等系统的使用和维护

保安监护系统如需乙方维护保养则另行签订补充协议。但保安监控系统和楼宇设备监控系统需由乙方负责值班运行。

8、收发、登记

文件、报刊的订阅和收发由乙方安排人员负责，并按收件人分拣，然后分别投入相应的报箱内；门岗处由乙方安排专人登记来访人员。

9、水电及零星配件等由乙方每月根据部门需求按实际统计后，报甲方总务部，由甲方统一采购。

10、其余设施设备的说明。

大院内岗亭、道路、各类门牌、各类标示、指示牌、垃圾箱等原有设施设备外，乙方在投标文件中为管理需要添置的设施设备视为乙方投资，中标后必须实施。

11、对乙方的违纪处罚：因乙方责任造成财产损失、丢失、失火，依法承担相应责任。

12、拟派本项目物业管理服务人员工资（含社保）发放标准符合国家、省、市相关政策及法律法规，符合湖南省项目所在地最低工资标准。对乙方工作人员流动及国家政策规定购买的养老保险、失业保险、医疗保险等由乙方按规定办理和购买，其费用由乙方承担，出现劳动人事争议由乙方受理。

13、对乙方安全保卫人员素质的要求：初中或以上学历，男身高165CM,女身高155CM以上，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录。

******消防、氧气、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由乙方自行承担。

15、对乙方的其他要求：应制定严格的保密措施，防治泄密事件发生；所有工作必须有台账记录。

16、物业管理账目的公开：乙方必须每月向甲方就管理收支情况公布一次账目，物业管理费用开支必须符合管理服务费用构成。

17、对乙方运营绩效考核要求（与物业费用直接挂钩）：具体见《长沙市第二社会福利院物业管理监督考核实施细则》。

11.2商务要求

1、实施地点：长沙市第二社会福利院

2、结算方法

2.1付款人：长沙市第二社会福利院（国库集中支付）

2.2付款方式：签订合同后，完成合同约定物业管理任务按月支付合同款项，每月底前支付上个月的合同款项。

付款条件：乙方服务内容完成落实情况以表格形式列出，每月接受甲方服务科室考核，双方签字认可，在甲方每次支付前，乙方应按照甲方要求提交合法有效的发票，否则甲方有权延迟支付且不负违约责任。

付款公式：合同应付款-工作未完成应扣款=实际付款金额。

2.3工作完成情况由受服务部门负责人签字确认。人员到位情况及考勤由总务部负责核实并签字确认，月底将服务情况以及考勤情况汇总后提交财务作为付款依据。

3、乙方进场后应严格按照招标文件要求配备相应人员，甲方有权根据招标文件要求进行核实，情况不符的，甲方责令乙方整改、扣除相应费用。

4、本项目采用费用包干方式，乙方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，在项目

实施中出现任何遗漏，均由乙方免费提供，甲方不再支付任何费用。

5、履约验收：本项目按长沙市《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》长财采购[2016]6号文件规定，按政府采购简易程序组织验收。项目验收不合格，由成交单位返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给甲方造成的损失等费用由成交单位承担。

6、委托管理期限:本项目服务期为3年，中标后，合同一年一签，一年后，双方合作满意，续签合同，累计不超过三年。

附：

长沙市第二社会福利院

物业管理服务100分制考核细则

1.《物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为7个项目，合计分值为100分，每个项目满分值分别为：1、设施设备管理维护30分；2、卫生保洁20分；3、安全保卫20分；4、绿化养护10分；5、综合服务5分；6、安全保密5分；7、服务受理10分。

2.物业考核处罚原则：

考核计分标准：物业人员配备需严格按照合同约定人数上岗，每缺1人，从当月物业费中扣除相关人员的当月工资及当月其他费用(社保费用、意外

险、服装费用、加班、培训、体检费用、不可控因素、公司管理、税费等支出)，人员考核在考核细则中不再重复扣除。应当持证上岗的人员，在无证的情

况下，按缺人进行费用的扣除。当月考核95分（含）以上不予处罚，95（含）分以下至90分（含）每低1分，扣罚费用200元；90分以下，每低1分扣罚费用1000元；低于75分予以通报诫勉，连续两月低于60分，甲方有权解除合同，并将考核结果报至监管部门。

3.总务部负责对乙方的管理工作及服务质量进行监督，不定期督查人员到岗履职情况，公司管理人员需二十四小时保持手机畅通。重要时期或紧急工作安

排时电话打不通按200元每次进行罚款。同时按管理人员100元每人次、工作人员50元每人次进行缺岗罚款。每天对物业服务工作进行巡视检查，每月对

物业管理工作及其服务质量全面检查一次，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理费用发放依据，考核细则详见附表。

4.由于甲方为重点窗口单位，接受上级各部门检查较多，如因物业管理服务不到位原因导致甲方受到上级通报或批评的，视情况扣罚2000至5000元，

年度内累计出现三次，甲方有权解除合同，并将考核结果报至监管部门。

附表：考核细则